Stiftung, Immobilie und Steuer – worauf Sie bei der Kaufpreisaufteilung achten sollten
Stiftung, Immobilie und Steuer –
worauf Sie bei der Kaufpreisaufteilung achten sollten
Wer Immobilien auf eine Stiftung überträgt – ob gemeinnützig oder privat –, sollte wissen:
Die steuerliche Bewertung entscheidet maßgeblich über den späteren Nutzen.
Eine zentrale Rolle spielt dabei die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie das Gebäude. Sie bildet die Grundlage für die Abschreibung (AfA) und kann über mehrere Jahre erhebliche steuerliche Wirkungen entfalten.
1. Warum ist die Aufteilung wichtig?
Nur der Gebäudewert ist abschreibbar (§ 7 Abs. 4 EStG), nicht der Anteil für Grund und Boden. Für Investoren, aber auch für Stifter ist das entscheidend – denn je höher der Gebäudewertanteil, desto höher die steuerlich wirksame AfA.
2. Welche Verfahren gibt es?
Lange galt das Sachwertverfahren als Standard. Doch mit dem BFH-Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) wurde dieser Vorrang aufgehoben. Heute gilt:
Vergleichswertverfahren: bei ausreichend Marktvergleichen
Ertragswertverfahren: Standard bei vermieteten Immobilien
Sachwertverfahren: nur noch Auffanglösung bei fehlenden Daten
Die aktuelle BMF-Arbeitshilfe (2025) bietet ein Tool, das automatisch die passende Methode auswählt
3. Aufgepasst bei Sonderabschreibungen (§ 7b EStG)
Gerade bei neuen oder neu erworbenen Wohnbauten lohnt sich die Sonderabschreibung. Doch hier gilt eine strenge Kostenobergrenze je m² Wohnfläche (aktuell: 5.200 €). Diese wird nur auf den Gebäudewertanteil angewendet – Grund genug, die Kaufpreisaufteilung sehr sorgfältig vorzunehmen
4. Verkürzte Restnutzungsdauer
In den letzten Jahren hat sich gezeigt, wie wichtig der Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer sein kann.
Wird sie glaubhaft gemacht, steigt die jährliche Abschreibung. Besonders bei älteren Gebäuden ein nicht zu unterschätzendes Gestaltungselement – auch in der Stiftung.
5. Stiftungslösungen sinnvoll vorbereiten
Wer Immobilien in eine Stiftung einbringen will, sollte die steuerliche Wirkung ex ante simulieren. Wir beraten dazu mit Modellrechnungen, die Kaufpreisaufteilung, AfA und mögliche Sonderabschreibungen berücksichtigen – inklusive der langfristigen Wirkung auf Stiftungsertrag und Liquidität.
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